年報觀察 | 建信住房：從保租房公募REITs的投資人到權益人
觀點網剛剛完成保租房公募REITs申報的建信住房，交出了過去一年的成績單。
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3月29日，中國建設銀行發佈2023年年度報告。
數據顯示，截至期末，建設銀行旗下的建信住房服務有限責任公司合共管理房源15.95萬間，開業運營“CCB建融家園”長租社區287個。
期內，建信住房租賃基金累計簽約收購項目25個，資產規模118.89億元，基金出資66.31億元。
對比此前的數據發現，2023年，建信住房在管理規模方面的步伐雖有所停滯，但建信住房租賃基金在收併購方面的力度卻不斷加大，而這類收購有望在後續爲建信住房的規模“添磚加瓦”。
更重要的是，建設銀行強調，此前建設銀行在保租房公募REITs當中更多承擔了基金託管人、戰略投資人等多元角色，但這一次，建信住房親自下場，以原始權益人的身份參與到公募RETIs的申報與發行工作當中。
顯然，基金收併購力度加大、保租房公募REITs角色轉換，是建信住房過去一年的重要關鍵詞。
收購與規模
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2017年，是中國房地產市場嚴厲調控的一年，但也是這一年，行業的重頭戲悄然轉向住房租賃市場。
當年，全國多地發文強調租購併舉，積極發展租賃市場，住建部等九部委亦選取了廣州、深圳、南京、杭州等12個城市作爲首批開展住房租賃試點的地區。
一時之間，住房租賃賽道涌入了大量的參與者。
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建設銀行同樣是在這一年提出與實施“住房租賃戰略”，據瞭解，其主要通過建信住房租賃基金投資、住房租賃貸款支持、建信住房“存房”服務等方式參與住房租賃業務。
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觀點新媒體瞭解到，2018年正式成立的建信住房，是建設銀行旗下經營住房租賃業務的主要平臺。
財報數據透露，2023年末，建信住房資產總額134.64億元，同比微降4.1%，淨資產8.32億元，同比增長1.46%；2023年全年，建信住房實現淨利潤0.10億元，較2022年同期的0.78億元下降87.18%。
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對於建信住房資產規模及利潤總額的下降，該公司在財報當中並未做出過多的贅述，不過，觀察市場端的數據，或許能夠窺探其中緣由。
數據顯示，截至2023年第三季度末，建信住房已在全國34個城市完成業務佈局，“CCB建融家園”項目數量和房源數量分別達到359個和9.9萬間(套)，其中已完成納保項目131個、房源4.3萬間。
大量的房源納保，在一定程度上影響了項目租賃的定價與漲幅，從而對企業的利潤帶來影響。
而截至報告期末，“CCB建融家園”平臺個人用戶超5100萬戶，較2022年增加了800萬戶，建信住房管理房源15.95萬間，基本與上年持平，開業運營“CCB建融家園”長租社區287個。
有市場人士透露，建信住房在管房源沒有明顯漲幅，主要因爲建信住租基金收購項目還未得到轉換。
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資料顯示，建信住房租賃基金成立於2022年10月，募集規模爲300億元，這一基金主要用於收購房企自持住宅、商辦物業、低成本租賃用地項目等存量資產，改造爲租賃住房。
成立之初，該基金便成功收購北京市大興區生物醫藥基地產業園區當中部分閒置狀態的辦公樓，並在後期把商辦物業改造爲租賃住房。
隨後，上述基金陸續傳出與首開集團、首創城發、景瑞地產、綠地集團等簽署項目收購、意向收購的消息。
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當然，建設銀行並非“單槍匹馬闖天下”，除上述基金外，建信住房租賃基金還與萬科、北京保障房中心、首開集團、北京大型投資集團等共同投資設立子基金。
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數據顯示，目前該公司已與市場化主體共同投資設立子基金9支，總募集資金規模325億元。
財報透露，截至2023年末，建信住房租賃基金累計簽約收購項目25個，資產規模118.89億元，基金出資66.31億元，項目位於北京、上海、成都、杭州等地，可向市場提供長租公寓約2.14萬套。
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透過建信住房租賃基金以及旗下子基金，該公司收購了大量的存量資產，但這類資產大多需要經歷改造升級的階段，才能真正轉化成爲可供市場使用的房源。
換言之，該基金收購的25個項目、2.14萬套房源，或將在接下來的一到兩年時間裡轉化成爲建信住房的管理房源，並流入市場，滿足住房租賃行業的需求。
角色轉變
“一開始房地產市場出現波動的時候，有人以爲建設銀行會成爲一個最大的受害者，其實恰恰相反”，在2023年中期業績會上，時任建設銀行董事長的田國立如是表示。
他提到：“看着今天的情況，我們更慶幸六年前建設銀行主動的戰略性，我們確實選擇了一個非常難的事情來做。”
觀點新媒體瞭解，2017年，建設銀行正式將住房租賃與普惠金融、金融科技確立爲“三大戰略”，並大力發展住房租賃業務，
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經過六年時間的耕耘，如今，建設銀行的住房租賃業務走向了收獲期。
值得一提的是，3月1日，建信建融家園租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金正式於上交所申報，且目前已獲得交易所受理。
從彼時披露的招募說明書來看，此次建信保租房REIT的底層資產爲北京CCB建融家園星光項目、上海CCB建融家園幸福萊項目和蘇州CCB建融家園天薈項目，三個項目共計提供來自北京、上海、蘇州的1770套保租房房源。
實際上，在去年的財報當中，建設銀行提到，於上市退出環節，公司積極參與保障性租賃住房公募REITs試點工作，在首批上市的三隻REITs中，該行綜合化經營子公司分別擔任基金託管人、戰略投資人等多元角色。
也就是說，短短一年時間，於保租房公募REITs當中，建設銀行的角色發生了翻天覆地的變化。
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對此，建設銀行在2023年財報當中表示，本次公募REITs發行是集團實施住房租賃戰略系列舉措中的重要一環，有助於打造具有本集團特色的住房租賃資產管理平臺，實現金融資源與社會資本的良性循環，進一步完善全方位住房金融服務體系，提升經營效益、品牌價值和社會影響力。
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但對整個住房租賃市場而言，建信住房此番申報公募REITs的意義或許不止於此。
對比目前已經上市的五單保租房REITs，其中，紅土創新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT及華夏北京保租房REIT的底層資產分別來自深圳、廈門、北京，而華夏基金華潤有巢REIT、國泰君安城投寬庭保租房REIT的底層資產則均來自上海。
建信保租房REITs則將北京、上海、蘇州三地的項目進行申報，打破了底層資產來自單一城市的現狀，有利於提升保租房公募REITs的選擇性及收益率。
除此之外，目前，已經上市的五單保租房公募REITs，其主體均是國有企業背景，而申報的建信保租房REIT，則是首單由金融機構子公司作爲原始權益人申報的公募REITs。如若上述項目成功發行，亦將在其他險資、金融機構當中起到表率作用。
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